1 、 房屋及设施设备管理措施

1、建筑公共部位维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

2、共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、流离井、沟渠池、地上车位等。

4、智能化设施设备

范围包括：门禁楼宇对讲系统、监控系统、道闸系统、电子巡更系统等。

       5、住户装修管理
    对业主装修实行全面的监管，以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求；装修材料及施工过程符合管理规定，并可安全使用；保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

2 、 公共区域秩序维护管理方案及措施

1、人员要求

①专职秩序维护人员，身体健康，工作认真负责。

②对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。

③上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备必要的安全护卫器械。

2、门岗通行服务

①小区出入口24小时值守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。

②封闭管理小区，对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。

③保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

3、巡逻岗巡查

①白天每小时巡逻一次，夜间不间断巡逻，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡更记录。

②在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。

4、监控消防管理

①小区消防、监控、楼宇对讲等技防设施，24小时开通，并有人驻守，录像保存期30天。

②监控中心收到报警信号后，秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

5、车辆管理

①地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。

②及时处理车辆停放不规范的现象。

6、公共区域管理

对乱堆放杂物、高空抛物、乱停放共享单车、自行车、乱晾晒和噪音扰民现象，实施告知、及时清理、整改、曝光、上报政府部门等处理措施。

7、应急服务

①制定火警、水警、警情、自然灾害等各类应急预案。

②各类应急预案每年至少组织1次演习。

3 、 公共环境卫生管理措施

1、楼内公共区域

①楼道地面每周拖洗一次。

②楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹一次，保持基本无灰尘。

③消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。

④天花板、公共灯具：每月除尘两次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。

⑤门、窗等玻璃：每月擦拭两次，保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。

⑥天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

⑦电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。

2、楼外公共区域

①道路地面、绿地、明沟：道路地面、绿地每日清扫一次，循环保洁，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫一次，无杂物、无积水。

②公共灯具、宣传栏、小品等：每月擦抹一次，表面无污迹。

③垃圾收集：别墅按幢设置垃圾收集点，洋房按单元配置收集点，收集点每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。

④果皮箱：每周清理两次，擦拭一次，箱无满溢、无异味、无污迹。

⑤消毒灭害：每年4-10月，每两月施撒雄黄一次，防蛇、蜈蚣，每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，防蚊虫，每半年灭鼠一次。

4 、 公共区域绿化日常养护措施

1、基本要求：

①以绿为主，植物造景。绿地内植物覆盖率80%以上，绿地基本无裸露。

②绿地保存率95%，乔、灌、草等保存率90%以上，大乔木保存率95%以上，绿地基本设施完好。

2、草坪养护标准：

①修剪：年普修四遍以上，切边整理一次以上。

②清杂草：年普除杂草四遍以上，杂草面积不大于8%。

③灌、排水：干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。

④病虫害防治：及时做好病虫害防治，发现病虫害及时灭杀。

3、树木养护标准：

①修剪：乔木按规范修剪每年一遍以上；灌木、球造型每年修剪四次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于一次。

②施肥：每年普施基肥不少于两遍。

③病虫害防治：有针对性及时灭治，每年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。

扶正加固：发生倒伏及时扶正、加固。 

5 、 项目服务人员设置及标准

（一）人员设置标准参照物业行业标准，物业人员应具备初中或以上学历，身体健康，具有良好的职业操守，无不良嗜好。

（二）管理处设置标准

1、管理处要求

① 在小区内设置管理处。

② 公场所整洁有序，有专门的业主接待区域。

③ 自行购置公家具、电话、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办

公用品。

2、服务人员要求

管理处主任具有小区物业管理任职经历。

服务人员仪容整洁，行为规范，服装统一，佩戴工牌，使用文明用语。

3、物业服务时间

全年每天白天8：30-12：00、14:00-17:30在管理处进行业务接待，并提供服务；传统节假日物业管理处应派专人值班，受理业主诉求。

4、服务响应

设立24小时服务电话，也可建立微信群接收业主对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等，及时响应并记录。响应时间为：

①24小时受理业主报修，30分钟内响应业主诉求。

②对业主的投诉在24小时内答复处理。

③消防等警情、电梯故障等紧急情况，3分钟内响应，15分钟内工作人员到场。

  5、制度与档案管理

①建立客户信息保密制度、财务公开制度等各类管理制度。

②妥善代管小区房屋本体、共用设施设备等相关图纸资料及业主档案。

③制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

④建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。

6、日常管理与服务

①采取走访、恳谈会、问卷调查、意见征询、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。

②每季度对业主进行一次满意度测评，对测评结果进行分析并及时整改。

③对违反管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

7、应急处理

①编制设备突发故障应急预案。

②接到停水、停电和停气通知后24小时内向业主发布通知（市政突发停水停电停气及设备突发故障除外）。

市政突发停水停电停气，2小时内实施应急预案。

6 、 社区文化管理

（1）有计划、有人员、有制度地落实项目文化管理工作。营造良好的项目文化氛围，定期开展健康有益的项目文化活动。

（2）把项目文化工作纳入正常工作，积极协助街道、派出所、居委会开展各项工作。

技术服务方案: 1、物业管理控制方式应包含管理方式、控制方式、监督检查、考核评价体系；（物业管理控制方式 ） 2、公共秩序维护方案包含：安全保卫设想、车辆管理、消防管理、门岗出入登记、巡逻及夜间值班、视频监控的管理、防火防盗等；（公共秩序维护方案） 3、根据投标人提供的卫生保洁服务方案，包括日常保洁人员分配、服务标准、垃圾收集及清运、公共区域的保洁、公共区域垃圾桶保洁等；（卫生保洁服务方案） 4、公共设施设备管理方案包含强弱电、给排水、电梯、消防设备管理方案、绿化管理方案；（公共设施设备管理方案） 5、针对本项目制定的突发事件应急预案，包含群体事件的应急措施、新冠病毒预防和应急措施、公共秩序维护、自然灾害等应急预案。（重大或突发事件应急保障措施） 以上方案完整合理的计6分，缺项或者不合理的每项扣1分，扣完为止。未提供不得分。(最高分30分；主观分)

类似业绩: 需提供合同原件扫描件。；投标人自2019年以来，物业服务托管项目业绩中承接过安置小区物业服务项目的（服务年限不少于两年），每提供一个计2分，最多计6分。(最高分6分；客观分)

服务考评: 提供当地行政主管部门出具的证明文件加盖公章；投标人服务过的物业服务小区，在当地行政主管部门考评中获得过优秀考评的，每提供一份证明文件计2分，最多计6分（提供当地行政主管部门出具的证明文件加盖公章）。(最高分6分；客观分)

拟投入人员力量: 人员证件提供相关证书扫描件，并提供投标人为其缴纳社保的证明；1、拟投入的人员具有消防设施操作员资格证书 2、拟投入的人员具有特种设备安全管理证书 3、拟投入工程人员具有水电安装证书 4、拟投入绿化人员具有花卉园艺证书 以上人员证件提供相关证书扫描件，并提供投标人为其缴纳社保的证明，每提供一项计3分，否则不计分。(最高分12分；客观分)

用户评价: 原件扫描件（盖单位章）；提供以上业绩甲方满意度（良好）调查表(盖章）原件扫描件，每提供1份计2分，最多计6分。(最高分6分；客观分)